家賃・敷金等を管理区分ごとに追う
国土交通省の制度・FAQを参照し、分別管理と定期報告の対象を会社が確認します。
根拠1を確認不動産管理会社・預り金とオーナー送金の経理代行ガイド
結論：家賃等の預り金と管理会社の固有取引を、口座・帳簿・承認で分ける
賃貸管理戸数が増えると、同じ銀行入金の中に家賃、共益費、駐車場、更新料、敷金、過入金が混在します。そこから管理報酬、修繕、立替、振込手数料を控除してオーナーへ送金するため、物件・部屋・所有者の対応が一つずれるだけで送金額も預り残高も合いません。管理会社の固有財産と家賃・敷金等の分別管理も重要です。本記事では、管理契約IDを軸に入金・滞納・控除・送金を締める方法を示します。 本記事で扱う範囲は「管理契約・物件・入居者を共通キーに、家賃、滞納、敷金等、管理料、修繕立替、オーナー送金を月次で照合する運用」です。「契約解釈、分別管理の法的適否、税区分、修繕負担を経理代行が独自に決める説明」とは工程を分け、完了条件を「全入居者請求が入金・滞納・調整に分かれ、預り残高と修繕控除が物件・所有者へ対応し、送金明細を会社が承認した状態」とします。
判断の前提
家賃等を管理する口座と固有財産の口座を分け、帳簿では管理契約、所有者、物件、部屋へ金銭の出入を戻します。入居者入金を請求明細へ消し込み、管理料・修繕・立替等の控除は契約と承認証拠を確認してから送金計算へ入れます。敷金・過入金・未送金は費用や売上へ混ぜず残高を繰り越し、オーナー報告と総勘定残高を一致させます。
EVIDENCE & DECISION
賃貸管理の月次へ反映する三つの公式観点
分別管理、オーナー報告、家賃・敷金等の税区分を、口座・帳簿・送金の統制へ落とします。
原因分析：管理契約・所有者・物件・部屋の対応が資料ごとに違った
管理契約ID・所有者・物件・部屋・入居者内部番号が月次の共通キーになっていない
対象範囲と承認者を決めないまま、「対応マスターを固定」の作業を進めています。
請求月・入居者内部番号・費目・入金日・振込名義が月次の共通キーになっていない
対象範囲と承認者を決めないまま、「請求明細へ入金消込」の作業を進めています。
請求残・期日・保証・督促状態・約束日・担当が月次の共通キーになっていない
対象範囲と承認者を決めないまま、「滞納案件を状態管理」の作業を進めています。
受領理由・契約・部屋・入金・充当・返還・残高が月次の共通キーになっていない
対象範囲と承認者を決めないまま、「預り台帳を別管理」の作業を進めています。
図解1：入居者請求からオーナー送金までをつなぐ6資料
01管理契約・物件マスター
02入居者請求・入金消込表
03滞納・過入金・敷金台帳
04管理料・修繕控除表
05オーナー送金計算書
06預り残高・物件別月次表
VISUAL GUIDE
図解2：入居者入金を控除・送金・残高へ分ける
預り金を請求へ消し込み、承認済み控除後の金額をオーナーへ送ります。
BILL入居者請求家賃・共益費
→RECEIPT入金消込・滞納
→DEPOSIT預り敷金・過入金
→DEDUCT控除管理料・修繕
→OWNER送金報告・残高
課題：家賃入金は合っても、オーナー送金と預り残高が一致しない
管理コードが資料ごとに違う
入金・修繕・送金が別の所有者や物件へ付く危険があります。
銀行入金を物件合計で消込
部屋別の未収・過入金・複数月入金が隠れます。
滞納と入金待ちを同一表示
保証対応、督促、分割約束等の次の行動が分かりません。
敷金・過入金を家賃へ混在
返還すべき残高と当月収益が区別できません。
課題解決方法：不動産管理会社の送金月次を締める六ステップ
STEP 01
→対応マスターを固定
契約開始・終了・所有者変更・管理移管を適用日付きで管理します。
STEP 02
→請求明細へ入金消込
家賃、共益費、駐車場等の請求と入金を一件ずつ対応させます。
STEP 03
→滞納案件を状態管理
未入金、保証請求中、分割、法的対応等を区分します。
STEP 04
→預り台帳を別管理
敷金、保証金、過入金、仮受を費目・相手別に追います。
STEP 05
→報酬計算を契約照合
家賃連動、定額、更新等の収益を別明細にします。
STEP 06
修繕を案件管理
発注、完了、請求、オーナー承認を修繕番号で追います。
不動産管理会社の家賃入金・オーナー送金・敷金・修繕を締める10の実務ポイント
管理契約・物件マスター
月初の準備では、月次対象は「管理契約ID・所有者・物件・部屋・入居者内部番号」です。最初の作業を「対応マスターを固定」と定め、月合計だけを会計へ渡さない運用にします。管理契約・物件マスターの差異は、確認が終わるまで保留として追跡します。「契約開始・終了・所有者変更・管理移管を適用日付きで管理します」。通常処理と分けて扱う事項は「一棟・区分・共有持分を区別する」です。
売却月の新旧所有者を混ぜません。管理契約・物件マスターでは、金額だけでなく対象期間と管理キーの一致を完了条件にします。物件名変更で過去コードを上書きしません。管理契約・物件マスターの記録には抽出日、件数、差額、回答者、承認日を残します。月初に未登録・廃止・空欄コードを抽出し、責任者承認後に変更します。
入居者請求と入金消込
入出金照合では、月次対象は「請求月・入居者内部番号・費目・入金日・振込名義」です。最初の作業を「請求明細へ入金消込」と定め、月合計だけを会計へ渡さない運用にします。入居者請求と入金消込の差異は、確認が終わるまで保留として追跡します。「家賃、共益費、駐車場等の請求と入金を一件ずつ対応させます」。通常処理と分けて扱う事項は「名義違い・合算・分割を保留状態にする」です。
保証会社入金を入居者振込と区別します。入居者請求と入金消込では、金額だけでなく対象期間と管理キーの一致を完了条件にします。入居者氏名を広い経営資料へ載せません。入居者請求と入金消込の記録には抽出日、件数、差額、回答者、承認日を残します。未消込は推測配分せず、確認先と次回行動を滞留日数付きで管理します。
滞納・過入金・返金
例外確認では、月次対象は「請求残・期日・保証・督促状態・約束日・担当」です。最初の作業を「滞納案件を状態管理」と定め、月合計だけを会計へ渡さない運用にします。滞納・過入金・返金の差異は、確認が終わるまで保留として追跡します。「未入金、保証請求中、分割、法的対応等を区分します」。通常処理と分けて扱う事項は「対応判断は管理会社・専門家へ残す」です。
会計代行は連絡や回収判断を代替しません。滞納・過入金・返金では、金額だけでなく対象期間と管理キーの一致を完了条件にします。回収不能等の税務判断は税理士へ確認します。滞納・過入金・返金の記録には抽出日、件数、差額、回答者、承認日を残します。週次で高額・長期・約束日超過を抽出し、オーナー報告へ反映します。
敷金等の預り残高
締日前には、月次対象は「受領理由・契約・部屋・入金・充当・返還・残高」です。最初の作業を「預り台帳を別管理」と定め、月合計だけを会計へ渡さない運用にします。敷金等の預り残高の差異は、確認が終わるまで保留として追跡します。「敷金、保証金、過入金、仮受を費目・相手別に追います」。通常処理と分けて扱う事項は「退去精算は承認後に充当する」です。
所有者変更・管理移管の引継ぎ残を確認します。敷金等の預り残高では、金額だけでなく対象期間と管理キーの一致を完了条件にします。返還しない金額の税務は税理士へ確認します。敷金等の預り残高の記録には抽出日、件数、差額、回答者、承認日を残します。総勘定の預り残高と部屋別台帳を毎月一致させ、差額を送金前に解消します。
管理料・更新等の収益
承認会議では、月次対象は「管理契約・算定対象・料率・更新・広告等の区分」です。最初の作業を「報酬計算を契約照合」と定め、月合計だけを会計へ渡さない運用にします。管理料・更新等の収益の差異は、確認が終わるまで保留として追跡します。「家賃連動、定額、更新等の収益を別明細にします」。通常処理と分けて扱う事項は「空室・日割・免除条件を保持する」です。
所有者別の特約を標準料率へ混ぜません。管理料・更新等の収益では、金額だけでなく対象期間と管理キーの一致を完了条件にします。税率・売上計上は税理士へ確認します。管理料・更新等の収益の記録には抽出日、件数、差額、回答者、承認日を残します。契約料率と当月算定額を照合し、手修正には理由・承認者を残します。賃貸管理戸数が増えた不動産管理会社では「管理料と更新料を合算」が解消し、家賃連動、定額、更新等の収益を別明細にしますと確認できた時点を完了にします。
修繕・立替の控除
残高検査では、月次対象は「修繕依頼・見積・発注・完了・請求・負担者・物件」です。最初の作業を「修繕を案件管理」と定め、月合計だけを会計へ渡さない運用にします。修繕・立替の控除の差異は、確認が終わるまで保留として追跡します。「発注、完了、請求、オーナー承認を修繕番号で追います」。通常処理と分けて扱う事項は「入居者負担・所有者負担・管理会社負担を分ける」です。
敷金充当を自動で行いません。修繕・立替の控除では、金額だけでなく対象期間と管理キーの一致を完了条件にします。資本的支出等は税理士へ確認できる資料を残します。修繕・立替の控除の記録には抽出日、件数、差額、回答者、承認日を残します。送金控除前に工事完了・請求・負担者を確認し、未着分を保留表示します。
オーナー送金と承認
契約更新時は、月次対象は「前月残・当月入金・控除・返金・次月繰越・送金額」です。最初の作業を「送金を二段階承認」と定め、月合計だけを会計へ渡さない運用にします。オーナー送金と承認の差異は、確認が終わるまで保留として追跡します。「作成者と承認者を分け、銀行総額まで照合します」。通常処理と分けて扱う事項は「送金先変更を別手続きにする」です。
新旧口座と本人確認の証拠を残します。オーナー送金と承認では、金額だけでなく対象期間と管理キーの一致を完了条件にします。振込不能は預り残へ戻して追跡します。オーナー送金と承認の記録には抽出日、件数、差額、回答者、承認日を残します。送金前後の計算書・承認・銀行結果を同じバッチ番号で保存します。賃貸管理戸数が増えた不動産管理会社では「送金計算を一人で修正」が解消し、作成者と承認者を分け、銀行総額まで照合しますと確認できた時点を完了にします。
分別管理・報告・個人情報
資料受領時は、月次対象は「家賃等口座・固有口座・管理契約別帳簿・送金残」です。最初の作業を「口座と帳簿を月次一致」と定め、月合計だけを会計へ渡さない運用にします。分別管理・報告・個人情報の差異は、確認が終わるまで保留として追跡します。「入金、固有報酬への振替、送金、預り残を照合します」。通常処理と分けて扱う事項は「一時混在は速やかな振替を記録する」です。
不要な個人情報を月次報告から外します。分別管理・報告・個人情報では、金額だけでなく対象期間と管理キーの一致を完了条件にします。権限・再委託・事故連絡・終了時返却を定めます。分別管理・報告・個人情報の記録には抽出日、件数、差額、回答者、承認日を残します。口座残高と管理契約別預り残の合計差をゼロまで追い、翌月へ不明差を送らないようにします。
オーナー別送金残高と月次完了
送金前残高は、入居者からの受領額、管理料、修繕等の立替控除、返金、前月繰越を所有者別に並べます。振込額だけを照合せず、送金対象外の敷金等と未確定修繕を別残高にし、送金日、承認者、明細版を残します。
月次完了は、管理戸数すべてに請求状態が付き、家賃等の受領口座、預り残、会社収益、立替残、オーナー送金が一致した時点です。滞納、名義不明、返金待ち、工事未承認は物件・入居者・金額・担当・期限を未完了一覧へ残します。
委託権限・個人情報・証跡
経理代行には閲覧と明細取得に必要な個別IDだけを付け、送金実行、口座変更、敷金返還、修繕承認は会社側に残します。入居者・所有者情報は管理番号で照合し、一覧の共有先、保存期間、事故連絡、契約終了時の権限停止を定めます。
管理契約、入居者台帳、精算書、工事請求書は抽出日と対象期間を付けて会社保存へ戻します。経理代行は差額と証憑不足を示し、分別管理や契約上の負担者は会社・有資格者、税務上の処理は税理士が判断できる資料へ整えます。
愛知・名古屋で管理戸数と所有者構成が増えた場合
一棟、区分、個人・法人オーナーが混在すると、同じ家賃入金でも送金・修繕・報告条件が異なります。所有者・管理契約・物件・部屋の階層を固定します。
当社は請求、入金、滞納、敷金、管理料、修繕、オーナー送金を管理契約別に照合し、預り口座・帳簿・報告の一致を支援します。
会社に残す承認と、経理代行へ任せる処理を分ける
事業者は注文、出店、契約、入居、仲介、修繕、請求、返金、送金、勤怠等の事実を確定し、税率・売上区分・支払・月次を承認します。経理代行は承認済み資料に基づき、回収、入力、消込、差異・未処理一覧、店舗・案件・物件別集計を支援します。
営業許可・食品衛生、宅建業・賃貸住宅管理業の判断は所管窓口や有資格者、税率・売上計上・修繕費・固定資産は税理士、給与・労働時間は社会保険労務士へ確認します。委託時は決済・入居者・顧客情報を必要最小限にし、個別ID、権限、保存先、事故連絡、終了時の返却・削除を定めます。
不動産管理会社の送金月次で確認する10項目
- 管理契約・所有者・物件・部屋を対応させた
- 請求明細へ入金を消し込んだ
- 滞納状態と次回行動を更新した
- 敷金・過入金を別残高にした
- 管理料を契約条件へ照合した
- 修繕の負担者・完了・請求を確認した
- 送金先変更を別承認した
- 送金計算と銀行総額を照合した
- 家賃等口座と預り台帳を一致させた
- 個人情報とオーナー報告を分離した
READY-TO-USE TEMPLATE
不動産管理会社の家賃入金・オーナー送金・敷金・修繕の月次受け渡し表
対象、根拠、会社の承認、更新時点を一つの表で確認します。
| 管理項目 | 経理代行へ渡す内容 | 会社が確認・決定する内容 | 更新時点 |
|---|---|---|---|
| 管理契約・物件マスター | 管理契約・物件マスターの対象資料・照合結果・期限 | 管理契約・物件マスターの事実と例外処理を承認 | 開始時・変更時 |
| 入居者請求と入金消込 | 入居者請求と入金消込の対象資料・照合結果・期限 | 入居者請求と入金消込の事実と例外処理を承認 | 開始時・変更時 |
| 滞納・過入金・返金 | 滞納・過入金・返金の対象資料・照合結果・期限 | 滞納・過入金・返金の事実と例外処理を承認 | 月次締め前 |
| 敷金等の預り残高 | 敷金等の預り残高の対象資料・照合結果・期限 | 敷金等の預り残高の事実と例外処理を承認 | 月次締め前 |
| 管理料・更新等の収益 | 管理料・更新等の収益の対象資料・照合結果・期限 | 管理料・更新等の収益の事実と例外処理を承認 | 月次締め前 |
| 修繕・立替の控除 | 修繕・立替の控除の対象資料・照合結果・期限 | 修繕・立替の控除の事実と例外処理を承認 | 月次締め前 |
| オーナー送金と承認 | オーナー送金と承認の対象資料・照合結果・期限 | オーナー送金と承認の事実と例外処理を承認 | 月次締め前 |
| 分別管理・報告・個人情報 | 分別管理・報告・個人情報の対象資料・照合結果・期限 | 分別管理・報告・個人情報の事実と例外処理を承認 | 月次締め前 |
| オーナー別送金残高と月次完了 | オーナー別送金残高と月次完了の対象資料・照合結果・期限 | オーナー別送金残高と月次完了の事実と例外処理を承認 | 月次承認時 |
| 委託権限・個人情報・証跡 | 委託権限・個人情報・証跡の対象資料・照合結果・期限 | 委託権限・個人情報・証跡の事実と例外処理を承認 | 月次承認時 |
この表は管理契約・物件・入居者を共通キーに、家賃、滞納、敷金等、管理料、修繕立替、オーナー送金を月次で照合する運用の準備用で、法定様式ではありません。変更前後の値、根拠資料、会社承認者、未完了の担当・期限を残してください。
運用モデル
不動産管理会社向け月次台帳は、管理契約ID、所有者、物件、部屋を軸に、入居者請求・入金、滞納、敷金・過入金、管理料、修繕、オーナー送金、次月繰越を並べます。家賃等口座と固有口座、管理契約別帳簿を分けて残高を一致させます。
図解3：賃貸管理の月次品質を測る6指標
率は同じ対象月・同じ母集団を分母にし、残高は締日時点で集計します。対象外、取消、保留を分け、前月と同じ定義で比較してください。
請求状態確定率
入金・滞納・調整が確定した請求件数÷全請求件数×100（％）
家賃消込率
入居者・物件へ消し込んだ受領額÷当月受領額×100（％）
滞納残高
締日時点で入金確認できない請求残高
預り残高一致率
台帳残高と口座・明細残高が一致した物件数÷対象物件数×100（％）
修繕立替未精算額
支払済みで所有者への控除・請求が未確定の金額
送金差額
承認済み送金予定額－実際の銀行振込額
SERVICE
家賃等の受領からオーナー送金・預り残までつなぎます
当社は管理マスター、請求・入金、滞納、敷金、管理料、修繕、送金計算を整理し、会計入力、差異・未処理一覧、物件・所有者別収支と預り残高を作成します。管理・回収・業法・税務判断は会社・専門家へ残します。
COMPANY
事業責任者・現場担当
契約、取引、入出金、在庫・物件、例外を承認
PARTNERS
愛知経理代行パートナーズ
承認済み資料を回収・入力・照合し、差額と未完了を報告
MANAGEMENT
経営者・有資格者・税理士等
契約・業法・税務・投資判断と最終月次を承認
対応範囲は資料量、件数、利用システム、締め、例外処理を確認して事前にご案内します。専門資格が必要な判断・書類作成・代理手続きは当社サービスの範囲外です。
PRICE
料金プラン
記帳・給与計算・請求書発行をセットにした、規模に合わせて選べる月額プランです。業務量や資料の状態を確認したうえで、必要な範囲をご案内します。
横にスワイプしてプランを確認できます
エコノミー
〜5名・小規模事業者向け
¥24,800／月（税別）
記帳・給与計算・請求書発行をセットで
- 記帳代行 50仕訳／月
- 給与計算 5名まで
- 請求書発行 10件／月
- クラウド会計サポート あり
- 月次試算表レポート あり
シルバー
〜10名・中小規模向け
¥42,800／月（税別）
記帳・給与計算・請求書発行をセットで
- 記帳代行 100仕訳／月
- 給与計算 10名まで
- 請求書発行 15件／月
- クラウド会計サポート あり
- 月次試算表レポート あり
プラチナ
〜15名・成長企業向け
¥59,800／月（税別）
記帳・給与計算・請求書発行をセットで
- 記帳代行 150仕訳／月
- 給与計算 15名まで
- 請求書発行 20件／月
- クラウド会計サポート あり
- 月次試算表レポート あり
仕訳数・人数・請求書の件数を超える場合は追加費用が発生します。詳しくはお問い合わせください。
料金ページを見る →FAQ
よくある質問
Q. 家賃等口座が一つでも物件別にできますか？
A. 管理契約・所有者・物件・部屋を帳簿で区分し、口座総額と内訳合計を照合します。
Q. 滞納督促も依頼できますか？
A. 滞納一覧と進捗管理は支援できますが、督促・法的対応等の判断と実行は管理会社・専門家へ残します。
Q. 敷金も管理できますか？
A. 受領、充当、返還、残高を部屋別に追い、総勘定残高と照合できます。
Q. オーナー送金前の確認もできますか？
A. 契約料、承認済み控除、繰越、送金先を一覧化し、会社の最終承認前まで支援できます。
関連コラム
参考にした公式・公的情報
本文の判断軸と、確認に使った一次情報の対応を示します。
一次情報が支える範囲
出典は2026年9月2日時点で確認しています。公式資料は制度・料金・保存要件の確認に使用し、締日、照合表、管理指標、配賦方法は各社に合わせて設計する実務提案です。
- 国土交通省「賃貸住宅管理業法 よくある質問」管理業務、家賃・敷金等の分別管理、定期報告の考え方を確認2026年9月2日確認
- 国土交通省「賃貸住宅管理業法の制度解説」業務管理者、重要事項、分別管理等の制度を確認2026年9月2日確認
- 国税庁「電子取引関係」電子で授受する精算・請求データの保存を確認2026年9月2日確認
- 国税庁「No.1379 修繕費とならないものの判定」修繕費と資本的支出の区分を確認2026年9月2日確認
不動産管理会社・預り金とオーナー送金の経理代行ガイドでは、参照先の最新版と自社規程・実態を確認し、許認可・業法上の判断は所管窓口や有資格者、税務判断は税理士、給与・労務判断は社会保険労務士へ確認してください。経理代行は独自判断をせず、会社承認済みの取引・契約・入出金・会計資料を照合します。
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